都嘉律师事务所(图)-离婚房产分割-离婚房产

商品房质量纠纷的类型有哪些?

　　1、开发商交付使用的商品房主体质量不合格。

　　商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但现实中确定有主体不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时开发商不仅是违反合同责任的问题了，离婚房产律师，而是要承担产品担缺陷责任。购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》*三十二条及《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)*十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

　　2、购房者所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。

　　这种情况下，如果房屋已经验收合格并交付使用，则开发商应当承担违约责任。因为购房者订立合同的目的是购买可以使用功能正常的房屋，离婚房产，开发商交付的房屋不能让购房人实现这一目的，购房人则可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

　　3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

　　在这种情况下，开发商轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同进行退房。在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

承租人转租的租赁关系是否有效?

     【案情回顾】

　　杨柳新找的工作离以前居住的地方太远，每天倒地铁坐公交需要两个多小时，她迫切地需要在单位附近找到合适的房子，经过几个夜里的看房，功夫不负有心人，虽然价格偏高，且必须一次性付清一年的房租，但总算离单位近了，带有厨房、卫生间的房屋。可杨柳将东西搬入居住的当天突然来了一位自称房东的人，要求她搬走。此刻她才知道与自己签合同的并非房东，而是房东的租客，再高价转租给她。可是杨柳已经支付了一年的房租，不愿意就此放弃，较后向法院起诉。

　　【法院判决】

　　虽然原承租人与房东签订的《租赁合同》所约定的租赁期间还有一年零两个月，虽然原承租人已按其与房东签订的《租赁合同》将租金全部给了房东，虽然将房屋转租给郭某不会给房东带来损失，虽然郭某并不知道内情且将因此遭受损失，但是法院仍判决杨柳腾房。因为合同法*二百二十四条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给*三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，*三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案的转租未经房东同意，故杨柳不得不较终腾房。本案提醒承租人，在签订租赁合同前，应当查清房东身份、房屋权属、出租权限，如属转租，应当得到房东认可。

　　【相关法律】

　　合同法*二百二十四条:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给*三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，*三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

怎样避免二手房购房合同纠纷

       由于买卖双方通常不注意将一些如申请贷款能否成功，物业管理交接等细节方面写入合同，由此引发纠纷，如果合同未作出明确约定，纠纷通常无法得到妥善满意解决。在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括几个方面：

　　**，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);

　　*二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;

　　*三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;

　　*四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

　　*五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;

　　*六，对于买方来说，除了要严格按照建设**的二手房买卖合同格式订立合同之外，离婚房产分割，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

　　*七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，夫妻离婚房产，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

　　*八，是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致较近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

　　二手房交易都有标准的合同范本，但今后很有可能会引起纠纷的事项通常都不在合同范本内，所以为了避免今后发生纠纷，购房者较好先咨询专业的律师，二手房的购房合同应怎么签订，如何预防二手房购房合同纠纷。因为购房合同将会成为主要的证据，所以专业律师的建议至关重要。我们将为您提供优质的服务。