都嘉律师事务所(图)-继承房产纠纷-房产

商品房预售合同效力如何认定?

       众多法律法规中均可以看到这样的条款：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，由此可以看出认定商品房预售合同的效力需要看开发商是否已经取得了商品房预售许可证明。但是现实往往是开发商在没有拿到商品房预售许可证明时就已经开始预售，与买房人签订认购书或者商品房买卖合同，这样情况下签订的商品房预售合同是否一律无效呢?如果不是，那么如何认定其效力?

　　根据法律的规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　(四)向县级以上人民**房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　购房者在签订合同之**定要查验开发商是否已经具备上述文件和资质。开发商如果不具备上述资质，那么作为买房人一定要谨慎。

　　如果开发已经具备上述资质，继承房产纠纷，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，离婚房产纠纷，应如何确认其效力呢?这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力。

二手房买卖纠纷的原因有哪些

     一、阴阳合同导致履行争议　　

     在二手房买卖中，买卖双方在房地产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式偷逃税款已成为业界不争的事实。由于两份合同的约定存在一定差异，且文本内容大多不规范、不明确，当事人在实际履行过程中较易出现争议，从而引发纠纷。

　　二、房屋权属暇疵引发纠纷　　

      房屋多为家庭成员的共有财产，房产纠纷咨询，在出卖时需全体共有人一致同意。二手房买卖中，因出卖房屋未经全体共有人同意、房屋权属存在瑕疵而导致交易受阻、引发纠纷的情况并不**。尤其在房屋价格上涨较快的情况下，一些事后反悔的出卖人也会以此为由要求确认房屋买卖合同无效。

　　三、央产房过户受政策限制

　　央产房即*直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。受相关政策限制，房产，一些央产房不能正常交*户。一些被允许上市交易的央产房，也往往因为卖房人未能与单位妥善解决住房面积**标等问题，而致使买卖中无法办理产权过户。由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比例。

宅基地拆迁补偿　

       关于拆迁补偿引起的新闻和纠纷随处可见，拆迁是一个相对比较敏感的话题，要了解拆迁的较新政策才能真正的使被拆迁人的合法权益得到维护。那么，宅基地拆迁补偿的标准是怎样的呢?北京都嘉专业律师就宅基地拆迁补偿的标准分析如下：

　　农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

　　宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。按照这样的规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。

　　拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不**过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地**出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地**出控制标准的部分，可以按照区、县人民**的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民**根据《北京市人民**关于加强农村村民建房用地管理若干规定》*六条确定的标准执行。

　　如果您有具体的宅基地拆迁补偿相关的困扰和问题需要帮助，欢迎致电北京都嘉律师事务所。