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商品房预售合同效力如何认定?

       众多法律法规中均可以看到这样的条款：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，由此可以看出认定商品房预售合同的效力需要看开发商是否已经取得了商品房预售许可证明。但是现实往往是开发商在没有拿到商品房预售许可证明时就已经开始预售，与买房人签订认购书或者商品房买卖合同，拆迁补偿标准，这样情况下签订的商品房预售合同是否一律无效呢?如果不是，那么如何认定其效力?

　　根据法律的规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　(四)向县级以上人民**房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　购房者在签订合同之**定要查验开发商是否已经具备上述文件和资质。开发商如果不具备上述资质，那么作为买房人一定要谨慎。

　　如果开发已经具备上述资质，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢?这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力。

居民拆迁补偿

       近些年，我国城市化建设速度明显加快，尤其是北京、上海、广州、深圳等*城市的房屋拆迁数量巨大，涉及拆迁人口对补偿的要求也越来越高，那么，房屋拆迁，居民拆迁补偿有没有标准?有哪些标准?如何适用居民拆迁补偿的标准?是很多房屋被拆除的房主关心的核心问题。

　　在此，北京都嘉专业拆迁律师可为您提供专业服务，下面为您介绍两种居民拆迁补偿的方式：

　　按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》的相关规定，拆迁，城市居民房屋被拆迁，有两种拆迁补偿方式，分别是货币补偿、实物补偿。具体情况如下：

　　(一)货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民**制定;

　　(二)实物补偿就是实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁人依照相关的法律规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　如果您有具体的居民拆迁补偿相关的困扰和问题需要帮助，欢迎致电北京都嘉律师事务所。